전세계약 시 주의사항, 전세사기 예방법

 

임대차 제도 중 전세는 한국에서만 볼 수 있는 고유한 제도이다. 같은 조건에서 비교해 보면 월세보다 저렴한 비용으로 주거할 수 있다는 장점이 있지만, 경제 상황에 따라 전세가격의 변동성이 크기도 하고 보증금을 돌려받지 못할 수 있다는 불안감도 있다. 요즘처럼 빌라, 오피스텔 등에서 대대적으로 전세사기가 일어남에 따라 더더욱 전세 계약에 주의할 필요성을 느낀다. 다달이 내는 월세를 아끼고자 전세에 살고자 하는 수요가 여전히 있는 가운데, 오늘은 전세 계약 시 주의할 사항을 정리해 보았다..

 

 

 

전세 계약 시 중요 체크 사항

 

① 주변 매매가, 전세가 등 시세를 확인한다.

매매가가 하락하는 중이다. → 전세가도 하락할 가능성이 높다. → 신규 전세 시세가 구 전세보증금보다 낮은 소위 ‘역전세’ 현상이 나타날 수 있다. → 역전세 현상이 발생하면 집주인은 전세보증금을 돌려줄 형편이 안 될 가능성이 높다.

 

내가 전세 계약이 끝나고 보증금을 받을 시기가 되면, 신규 전세 계약을 체결한 집주인은 계약금으로 받은 돈을 나에게 주게 된다. 이때 전세가격이 하락해서 내 보증금을 다 충당하지 못하면 집주인의 사비로 나머지 보증금을 나에게 줘야 하는데, 줄 여력이 없는 경우가 많다. 해당 집에 대출이 많이 껴있으면 더더욱 여력이 없다고 판단한다.

 

 

 

② 주택담보대출액과 세입자의 전세보증금 합계액이 매매 시세의 70~80%70~80% 이상이라면 깡통주택으로 판단하고 주의한다.

집주인이 집을 팔더라도 전세보증금을 돌려줄 여력이 없을 수 있다. 예를 들어 내가 매매가 1억 원인 집에 8천만 원의 보증금을 주고 전세계약을 체결했는데, 2년 뒤 집값이 내려 7천만 원이 되었다면 집주인은 집을 팔아도 보증금을 돌려주기 힘들게 된다.

 

* 깡통주택 여부를 판단하기 위한 전세가율 확인 방법

‘국토교통부 실거래가 공개시스템’에 접속해서 주택 유형을 선택한 뒤 계약할 집의 매매, 전세 시세를 확인할 수 있다.

또는 한국부동산원의 ‘부동산테크 누리집’에서도 지역별 전세가율을 확인할 수 있다.

 

 

 

③ 주택 임대차 표준 계약서를 사용한다.

전세 계약 시 공인중개사에게 주택 임대차 표준 계약서 사용을 요청한다.

 

 

 

④ 임차할 집의 등기부등본을 발급받아 근저당권, 전세권 등 선순위 채권 확인으로 부채 규모를 확인한다.

등기부등본은 등기소, 인터넷등기소 또는 무인민원발급기에서 발급받을 수 있고 등기부등본의 [을구]에서 근저당 및 전세권 확인이 가능하다. 을구에 ‘임차권등기명령’이 등재된 집이라면 이미 대항력 및 우선변제권이 있는 누군가가 있는 것이므로 주의해야 한다.

 

 

 

⑤ 임대인의 세금 체납여부를 확인한다.

국세, 지방세 완납증명원을 집주인에게 요구해야 한다.

 

 

 

⑥ 전세 계약 시 특약사항기재

계약서 특약사항에 '잔금일 이전에 매매 계약할 경우 임차인의 동의를 구한다.', '만약 이를 어길 시 종전 소유자도 임대차보증금 반환 의무를 연대하여 지기로 한다.'라고.' 기재하면 좋다.

 

 

 

전세계약 후 주의사항

① 잔금을 납입하기 전후, 계약 전후에 등기부등본을 잘 확인하기

② 온라인 또는 동 행정복지센터에서 전입신고 하기 (전입신고를 해야 대항력이 생긴다.)

③ 온라인 또는 동 행정복지센터에서 임대차 신고하기 (임대차 계약 신고를 하면 확정일자가 부여되어 우선변제권이 생긴다.)

④ 전세보증금 반환보증 가입하기 (임차인이 집주인에게 보증금을 돌려받지 못할 경우 보증금 전액을 보증 기관에서 대신 반환해 준다.).)

 

*확정일자란

전세계약에서 확정일자란 쉽게 말해 내 임대차 계약서 존재를 법률상 인정하는 날짜이다. 전입신고 및 주택의 인도를 통해 대항 요건을 갖춘 후 전세계약 확정일자를 받아야 취득할 수 있다.

 

*우선변제권이란

선순위 담보권자가 실행하는 경매로 인해 집이 팔리고 새 집주인이 생기더라도 다른 후순위 권리자나 일반 채권자보다 우선순위로 보증금을 받을 수 있는 권리를 말한다. 전세계약서에 확정일자를 받아야 우선변제권이 적용된다.